Acheter un bien immobilier en Espagne

La réglementation espagnole est différente de la française, voici quelques indications pour vous aider à y voir plus clair.
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Formalités administratives & Avocat

Formalités
Ces formalités administratives sont à accomplir pour le jour de la signature de l'acte de vente devant notaire.

Avoir obtenu le numéro d'authentification des étrangers (NIE).
Vous pouvez faire personnellement cette démarche auprès d'un consulat espagnol en France ou donner procuration à votre avocat en Espagne afin qu'il accomplisse cette formalité pour vous.

Disposer d'un compte bancaire en Espagne : ce compte bancaire espagnol vous permettra entre autres de régler vos charges personnelles comme l'électricité, l'eau, l'internet, la taxe foncière … Vous ne pourrez pas ouvrir de compte bancaire sans NIE.

Certificat de résident : empadronamiento
Si vous êtes résident en Espagne, il faut également être inscrit au registre central de votre municipalité.

Un avocat pour vous conseiller

En Espagne, le rôle du notaire est très différent de la France. Il est donc judicieux de faire appel à un avocat bilingue pour vous accompagner durant le processus d'achat et ainsi sécuriser votre investissement.
C'est l'avocat en Espagne qui formalise les contrats privés. Il vérifie les pouvoirs, les actes, les clauses et la conformité avec la loi afin de s'assurer que tout soit en ordre.

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La reserva

Une fois votre appartement trouvé, vous signez le document de réservation ou « reserva » (équivalent de la lettre d'intention d'achat) et vous versez un acompte. Le vendeur s'engage alors à retirer le bien immobilier de la vente afin qu'il ne soit plus proposé à d'autres.

La somme versée pour la réservation du bien immobilier se négocie et varie en fonction de la valeur du bien (de 1000 à 5000 euros).

Cette somme avancée est perdue si jamais vous renoncez à acheter le bien. A l'inverse, si le vendeur renonce à vous le vendre, il devra rembourser cet acompte.

Il est donc conseillé d'être sûr de vouloir acheter le bien immobilier avant de signer.

L'acompte est versé généralement par virement bancaire sur le compte du propriétaire.

Votre avocat vérifiera ce document et y apportera les modifications nécessaires pour faire valoir vos droits et défendre vos intérêts.

Il est aussi possible de passer cette étape et de signer directement le compromis de vente, appelé « contrato de compraventa » ou « contrato de arras ».

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Contrato de Compraventa ou « contrato de arras »

La signature du « Compraventa » ou « Arras » est l'équivalent de notre compromis de vente.

L'avocat rédige ce contrat qui formalise les accords conclus par les parties et les conditions de la vente, conformément à la législation espagnole.

Ce contrat engage l'acheteur à acquérir le bien et le vendeur à vendre. Il est d'usage que l'acheteur verse un acompte ou « arras » qui vise à rassurer le vendeur quant à son engagement. L'acompte correspond généralement à 10% du prix de vente.

Dans le cadre d'achat de bien neuf dit « obra nueva », l'acompte sera de 20% + TVA (IVA à 10%).

Le montant de la réservation déjà versé se déduit de cet acompte. Cette somme « arras »est versée par virement bancaire au vendeur.

Il existe plusieurs clauses « con arras » qui s'ajoutent au contrat de Compraventa :

ArrasPossibilité de se désisterConséquences
ConfirmatoireNon

En cas de rupture du contrat de vente (c'est à dire que le jour où vous vous rendez chez le notaire pour « l'écriture » la personne n’apparaît pas, ou ne ne veut plus acheter ou vendre), la partie présente qui souhaite finaliser peut exiger :

 

a/ L'accomplissement (c'est à dire que l'écriture de l'achat vente se fasse devant le notaire)

b/ Mettre fin au contrat

 

Dans les deux cas, vous pouvez demander des dommages et intérêts (qui ne doivent pas nécessairement coïncider avec la somme donnée comme Arras).

 

PénalesNon

La même chose : c'est la partie disposée à se conformer au contrat qui décide soit d'exiger la conformité soit d'opter pour la résolution. Mais dans ce cas, il a déjà été convenu le montant de l'indemnisation (en général, cette somme correspond aux arras versées, parfois il est spécifié que la personne qui ne s'y conforme pas rendent le double de la somme).

 

Penitenciales (les plus fréquentes)OUI

Aucune des parties ne peut obliger l'autre à conclure la vente. Si celui qui se désiste est l'acheteur, il perd ce qu'il a versé. Si c'est le vendeur qui se désiste, il doit rembourser la somme versée comme Arras doublée.

 

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Escritura pública

La signature de l'acte de vente ou 'Escritura pública ante notario'

C'est l'acte de vente authentique, il est signé par les deux parties devant notaire. Notez que les notaires espagnols ne reçoivent généralement pas les fonds.

Vous devez donc disposer d'un chèque de banque au nom du vendeur, qui certifie que les fonds sont bloqués sur votre compte pour le montant total restant à payer sur le prix du bien immobilier.

C'est une fois ce document signé que vous êtes officiellement propriétaire du bien et que les clés vous seront remises en échange des fonds.

Le notaire aura préalablement vérifié que la propriété n'a pas de dette (charges et registre foncier) ainsi que les documents et pièces justificatives des avances déjà versées.

 

Le notaire (ou la banque présente à l'acte en cas d'hypothèque) conserve l'acte de vente signé des deux parties établi en un seul et unique exemplaire dit « copia auténtica » et procède aux formalités de paiement des impôts et  à l'inscription de l'acte de vente au registre foncier qui fournira les informations à la municipalité pour la taxe foncière, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Une fois ces formalités accomplies, les parties recevront une copie de l'acte signé.

Si vous achetez un bien de 1ère transmission :
Vous réglez la TVA (IVA, 10% sur le prix de vente) et 1,5% d'AJD (Actos Juridicos Documentados).

Si vous achetez un bien de 2ème transmission :
Vous réglez l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) dont le taux est à 10% (pour les biens inférieurs à 1 000 000 euros).

 

NB : Vérifiez les taux qui varient en fonction des régions.

 

* Informations indicatives sans valeur juridique

 

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