La demanda de vivienda en la sombra sale a la palestra

Cómo es el demandante de vivienda es una pregunta recurrente entre promotores, consultores y estadísticos, aunque, en épocas pasadas, buena parte dejaran al margen esta inquietud a la hora de fijar precios o escoger ubicación. Eso explica parte del inmenso stock de viviendas nuevas atesorado, unas 536.000 según gestora inmobiliaria del Banco de Sabadell, Solvia.

Cada vez despierta mayor interés la definición del comprador. En Tendencias del mercado inmobiliario, informe elaborado por Solvia, se publica una radiografía basada en quienes adquirieron una vivienda entre enero y diciembre de 2014 a la gestora inmobiliaria, más de 16.000 unidades. La compañía suma 26.700 millones de euros en activos adjudicados y es la cuarta, por volumen, de las ligadas a la banca. La preceden Altamira, Haya Real Estate y Servihabitat, que encabeza la lista con 54.000 millones de euros, en números redondos.

Este comprador es, en el 66%, de los casos un hombre, de unos 44 años de edad que paga el 50% al contado, sobre todo en el caso de las viviendas de menor valor. Es una demanda con ingresos estables, como muestra que el 10% son funcionarios y el 8% son jubilados; menor es el porcentaje de directivos, un 7%, y de autónomos, 4,5%. El 27% de los compradores son extranjeros que compran a través del canal internacional.

Descendiendo a los mercados locales, en el caso del levantino, donde destaca por su actividad en la zona sur de Alicante, se trata de un extranjero no residente que paga a tocateja más del 40%. En el de la Costa del Sol, donde los precios han subido especialmente en Marbella, el 70% son extranjeros y, de estos, el 90% paga al contado. En Baleares, que encabeza la recuperación nacional, resalta Ibiza donde el perfil es mitad y mitad inversores locales e internacionales. Por último, en Canarias, recupera la iniciativa compradora el británico y se añaden italianos y procedentes de los países del Este.

Por lo que se refiere al mercado de primera vivienda, en Barcelona se muestra muy activa la demanda de alto nivel para no residentes y los pisos de dos a cuatro dormitorios. En cuanto a Madrid, se inclina también por el alquiler, donde el perfil se amplia de los estudiantes y niveles medio bajos a los de ejecutivos y personas con alto poder adquisitivo.

Desde otra óptica, se acaba de presentar una segunda aproximación al perfil del demandante de vivienda, no extrapolable, pero orientativo. No se trata de los que compran, sino de los que están dispuestos a hacerlo. Es la elaborada por PlannerExhibitions, organizadora del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA),junto con Sociedad de Tasación (ST),a partir de encuestas y registros de los asistentes al encuentro entre 2008 y 2015. Una muestra de unos 3.600 visitantes en siete años.

El retrato robot ha ido cambiando y el comprador mayor de 36 años que busca mejorar su vivienda actual o adquirir una segunda vivienda ha venido restando peso al grueso, los de 25 a 35 años que quieren formar hogar. Este último grupo ha frenado este año el paulatino descenso que venía experimentando desde 2008.

En 2015 mejora el panorama: baja el porcentaje de los que argumentan, como motivo para no comprar, el precio o la financiación que como principal obstáculo se reduce a la mitad respecto a 2013 (del 18% al 9%). El precio como freno pasa de suponer el 50% en 2013 al 65% este año, igualándose con lo que sucedía en 2008. El informe alude a la conciencia de que los precios de la vivienda ya no van a seguir bajando. Algo que tampoco augura el informe de mercado inmobiliario de Solvia, salvo en el caso de contadas comunidades como Castilla-La Mancha, donde sigue el descenso.

Ganan peso también los que tienen dinero o acceso a él. En 2015 el porcentaje de los que buscan segunda vivienda se ha equiparado con el de antes de la crisis. El buscador de chollos en la playa ya no es el predominante como lo era entre 2011 y 2012. Y entre 2012 y el actual ha aumentado el volumen de inversores que entre 2009 y 2011 carecían de incentivos para apostar por la vivienda.

Y no falta optimismo: más del 80% confían en conseguir crédito y un 87% está dispuesto a “comprar antes de un año” o “en cuanto encuentren” la vivienda que buscan, lo que indica “mayor confianza y predisposición a la compra”, según Eloy Bohúa, director general de PlannerExhibition.

El informe habla de la salida de la demanda embalsada, así el porcentaje de los que quieren formar un hogar ha pasado del 36% al 44% en ocho años. Además los que buscan una casa de más de 300.000 euros han pasado de representar el 13% a subir al 23%. Y el grueso, puede comprometer entre 150.000 y 300.000 euros. También sube 10 puntos el porcentaje de los que buscan pisos de tres o más dormitorios, del 61% hace ocho años a superar el 70% este. Y, por otra parte, los unifamiliares han pasado de interesar al 45% de los asistentes a la feria en 2008, al 13,5% a la edición pasada edición de mayo.

En la sombra o no, lo que sí es la demanda, es más solvente y más sana. Pasa de 7%, en 2011, al 16% actual el porcentaje de los que no necesitan ninguna financiación. Los que necesitan financiación para más del 80% del precio de la vivienda han bajado del 55% en 2008 a solo un 16% este año.

Por otra parte, los que necesitan un préstamo inferior 30% de los ingresos familiares -límite aconsejado por la prudencia bancaria, cuando la había- han pasado de ser menos del 10% en 2011 hasta superar el 30% este año. A tener en cuenta que, aunque haya disminuido el porcentaje, sigue siendo alto, 57% los que necesitan comprometer entre el 30% y el 50% de los ingresos familiares entre los entrevistados asistentes a SIMA, cuya última edición fue en mayo de este año.

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